前期物业管理规划方案如何进行？仔细想想，越细越好。

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可以参考一下

房地产项目策划方案

一.概述

1，优点

优越的地理位置和便利的交通；

b、区域市场成熟，知名度高；

C.整体规划优秀，质量高；

D.开发商实力雄厚，目标明确。

2.机会

一、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程；

b、周边商业配套进一步丰富，京海世贸广场开业；

C.区域内大部分项目将关闭入住，竞争对手逐渐减少；

3.威胁

康泰大厦、GOGO购物广场、静海世贸广场处于销售旺盛期，势必疯狂争夺客户资源。

二、市场定位

阐述要点

在了解和把握本案产品特点的基础上，本案在市场中的“定位”完全确立。“定位”的目的是充分阐明我们的产品与市场上其他产品的“区别”，并与竞争对手明确区分开来，让消费者清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是给买我们产品的人一个完美充分的理由，而不是选择别人。

产品定位

1.本案例为高新开发区CBD“最优质”项目。

2.本案例引入了“生态办公室”的概念。

这一理念的核心是“环境”、“建筑”、“人”之间的关系，建立以环境生态、建筑生态、人文生态为核心，以园林式办公环境为外观的生态办公模式。“生态办公室”的概念非常丰富，有很大的解读空间，而且比较新颖，市场差异明显。同时强调高品质的“服务型”物业管理服务，提出“特色管理、优质服务”的口号，将人文生态的务虚化为务实，发挥自身的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分体现，而且通过服务进一步提升本案的产品品质。“生态智能办公区”的概念在这种情况下可以为“高品质地产”的定位提供有力支撑，同时要补充一些时尚元素，如“智能化”设计、丰富高档“商业”设施等，全方位打造高品质形象。

顾客导向

通过调查分析，本案例的目标客户具有以下特点:

1.企业状况:本地注册资本20万元以上的企业，外地入驻企业。

2.购买动机:首次置业自用，改善办公条件，提升自我形象；二次置业投资，希望获得租金回报和升值回报。

3.心理特征:进取自强的价值观，高节奏的生活，追求自我利益，自我个性，生活品位的实现与满足，文化附加值的认同，忙碌工作后享受生活的欲望，感性消费心理与理性消费行为的交叉状态。

4.地域分布:以市区为主要中心，外围辐射保定所有市县。

正是这些人会购买我们的产品，只有他们需要这样的产品，我们会尽最大努力告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需求，他们会放弃选择其他产品，因为他们知道我们的产品有多么与众不同，多么适合他们。

三、本案的包装策划

在保定房地产市场，项目形象包装尤为重要。前几年主要以概念炒作为主。近年来，一些开发商开始关注产品质量，正逐渐从“炒作时代”过渡到“产品时代”。在这个案例区，这个案例的产品设计和质量都是非常优秀的，但是由于激烈的市场竞争，这个案例的产品推广一定是有别于其他项目的。项目形象包装是抛开质量之后影响销售的另一大因素。只有通过形象包装宣传产品的优秀性和差异性，才能真正有效地把握客户和市场。

包裹

产品市场(顾客)采购

促进(兴趣)

请求访问许可

1，案例名称设计

案例名称设计很重要，它体现了一个项目或产品或文化的精髓，是经过高度提炼后告知市场的产物。一般具有以下特点:一是能体现产品的差异性；二是能反映项目未来的生活质量；第三，通俗易懂，朗朗上口。

2、销售场所包装规划

销售办公室是销售活动的中心。未来销售的洽谈、签约等一系列活动都集中在这里。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已经意识到售楼处的重要性:人性化的场地布局设计影响消费者对开发商的信心，促进销售成交。这里的人性化设计不同于一般的产品设计:首先是指对消费者服务的人性化安排。主要指功能性安排，如谈判室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务。合理的人性化设计将有效促进客户愉快、顺利地完成交易活动。售楼处除了服务功能的人性化设计，还有其他方便交易的功能。目前，一些精明的开发商已经开始这样做了，不再把售楼处布置成简单的办公场所。一个好的售楼处设计会放松客户的心情，增加消费者对开发商的信任，增加客户对项目的认同感，加强客户未来办公环境的改善。

路线顺序安排的功能区:

沙盘展示区洽谈区签约区律师或公积金办理区

休息室银行抵押区

第四，差异化规划思路

根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经过深思熟虑，伴随着销售周期安排，制定了全流程策划的节奏安排，为了有效快速的消化本案，在每个环节安排了独特的USP，将几个策划案例融入到全流程计划中。

通过前面的讨论，我们发现本案的市场已经细分，目标市场已经选定。下一步要针对目标市场实施有效的策略，全程遵循差异化、周期性、组合性策略。

1，产品预热期

为了快速告知市场，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，最大限度的告知市场本案的信息。建议召开产品推介会，集合河北省主流媒体(河北日报、河北工人日报、河北经济日报、赵岩都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、河北电视台、保定电视台等).1-2周内全方位宣传推广爆发。流程安排:以上所有媒体代表将被安排在一家酒店(如国际俱乐部)负责他们所有的休闲娱乐。晚上在会议厅开产品推介会，每人发一份产品说明书，现场POP讲解。当然，每个媒体成员都需要红包。

协调安排:在推介会后1-2周内，通过全新的、强有力的广告在各种媒体发布案件，使案件像井喷一样传播开来。以达到最大化的市场通知预热。

2、产品开放期和强势销售期

通过前期的预热，这个案例积累了一些客户，有了一定的市场认知度。至此，我们趁热打铁，进入产品的开放期。

“良好的开端是成功的一半”。这个时候不给市场任何喘息的机会，我们如火如荼的打开市场，依然以公关活动和媒体推广为主。在保定制造一个又一个新闻点，让保定人应接不暇。

表单:

(1)发布会(通过之前的媒体关系再次轰炸全城)

(2)与中集、宇轩等汽车公司合作，进行新产品的公关活动。

工艺安排:

(1)发布会:邀请政府官员、设计大师宣传产品，开发商将在发布会上演讲。同时将制作该地块、该项目的VCD，发放给来宾，然后举办交流酒会，安排文艺演出，有意向客户现场认购。同时还会举行认购抽奖，当天开启。

(2)新楼新车亮相:时间为开盘后一周，选择适合本案目标人群的新车产品一同亮相展示。通过这个活动，再次全方位扫描案例，以适合客户。

3.产品持续时间

策略安排:做好市场再控制和资源二次开发的客户沟通，定期分发，增加密度，用完善的服务体系打动客户，让第一批客户成为本案的免费宣传员，创造密集效应。

协调策略:在此期间，我们会安排一些独特的USP销售策略，比如“1+1”行动，即已经买房的客户再带一个客户购买，享受XX优惠或赠送活动。广告后续发布会在人们心中制造一种“买了本案的产品就等于买了精彩的人生”的感觉。

4.产品结束期:

策略安排:(1)客户答谢会+“珍贵”产品抽奖发放活动。

(2)配合物业认养公园绿地或小树。

方案描述:(1)“客户答谢会”不是目的，目的是让客户在不知不觉中帮我们清算。

(2)“认养活动”是为了配合入住，解决未来物业的问题，树立开发商的形象，为下一阶段的项目做准备。

以上方案，一个接一个的公关活动，让大众逐渐养成了“猜测下一个活动会是什么”的想法，独特的推广策略必然会给项目带来巨大的成功。

动词 （verb的缩写）销售计划

1.本案例的销售方法

这个案例进入实质性销售阶段，自然是明确销售目标，制定销售计划，组建销售团队，培训销售人员。在计划的销售周期内，对销售主体进行有效管理，随时监控销售过程，及时发现问题并重新调整销售计划，最终完成既定的销售任务。

2.本案例的销售策略

项目现场销售模式

本案为城市项目，交通便利，周边楼盘众多，客户流量丰富。可以采用现场售楼处的销售模式，不需要考虑在其他地点设立第二个售楼处。现场销售便于客户直观了解项目位置、项目进度、建设情况、项目进展，集中户外广告进行项目形象宣传，便于销售人员进行现场销售，引导客户参观考察。现场销售模式，在确定售楼处的位置后，要做一系列的形象展示，主要分为室内和室外两部分。室外部分不仅包括售楼处和广告牌的外观设计，还包括设置在主要客流道路两侧的路牌、路牌等导向展示。同时在施工现场做好形象包装，如工程广告牌、建筑广告等，营造良好的销售氛围，体现项目的质量和形象。室内部分要注意功能划分和细节表现。接待大厅是客户首先参观的区域，集展示、洽谈功能于一体，是售楼处的重要组成部分。其设计风格要符合目标客户群体的身份和习惯，在奢华中不失人性化的细节，在实践中不失独特的品味风格。大型沙盘模型、展板、咨询台、舒适的沙发、方便交流的桌椅、精致的草图、绿植花卉、柔和的灯光、背景音乐都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力会让客户感到亲切、舒适和温馨、轻松和舒适。签约区是售楼处的另一个重要区域，主要作用是销售手续的最终流转。设计风格要尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时也要避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判时间，整体氛围要轻松严肃，给客户安全感和稳定感。合同签订、付款、银行按揭、税务登记等所有手续。都是集中的，提供一站式服务，减少客户流量，高效的为客户提供综合服务。办公区是售楼处必不可少的区域，仅供销售人员、办公人员、管理人员使用，通常拒绝客户来访，简单实用，能满足办公需求。

销售价格策略

1，价格趋势

在任何销售中，价格总是最关键的因素。这个案例最终能达到什么样的销售价格，不仅与项目本身的质量有关，还与直接的市场竞争和宣传推广投入比例密切相关。

项目包装策划方案的设计一直强调高品质，其实就是提高性价比优势。我们的主要思路是把案子直接包装成一个人民币的高端楼盘，而实际销售价格锁定在人民币，让客户产生心理上的价格盈余，觉得物有所值。这样才能跳出高价的陷阱，消除客户对价格的不满。

由于本案产品与直接竞争项目——“康泰大厦”过于相似，高价销售策略难免举步维艰。任何项目的开盘价一旦确定，就很难再降低。激烈的价格战是任何开发商都不愿意看到的结果。所以我们选择了高度差异化的项目定位理念，力求压倒对手，让对手措手不及。但是我们不打无准备的仗，也不走机会主义和冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽力规避项目的运营风险，一步步蚕食对手的市场，争取在最短的时间内把案子卖出去，快速还款，实现开发商利润最大化，最终取得我们预期的胜利。所以我们建议本案整体价格走势是低开高走，低价进场，试探行情，伺机逐步上涨，最终达到目标价。

具体的价格走势是:

A座和B座:元进场，持续到元结束。

C座，D座:元进场，元持续，元结束。

房地产市场瞬息万变。俗话说“卖得快不如卖得贵。”在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们都希望能卖个好价钱，卖得快。这也是我们应该努力实现的目标。

2.价格体系

根据本案的建筑形式，可以设计差价制度。差价定在每平米30元左右，可以随着具体楼盘位置和景观的不同以及销售中遇到的具体问题上下浮动10-20元。

至于楼层差价，本案建筑总高度只有16层，与高层建筑不同。所以楼面价差不能太细。楼面价可采用分段楼面价差的方法确定，根据不同建筑的差异暂定不同阶段的楼面价。

高层建筑的通风、采光、景观条件随着楼层的升高更加优越。这种楼层分割方式可以充分利用高层板式建筑的这种优势，合理抬高整体价格。楼层差价随着楼层的上升而上升。根据不同阶段，楼面价差定为每平方米30-50元。一楼和顶楼分开处理。A、B座首层为底层商业，价格另行制定。C、D地块景观最好，但因为没有街道，也有相对不利的因素，所以价格可以适当降低。

销售手段:充分利用“封顶”等主题建设进度，充分利用准现房优势，配合“明涨暗跌”的价格策略。强化客户的“一带一带”销售方式。考虑可利用的项目资源进行“捆绑”销售，在“精装修”上做文章，提高性价比优势。

工程进度:封顶、外装、准现房。

销售管理策略:销售管理要以“分工明确，各负其责”为原则。一是明确管理的职能划分，设置相关部门，确定相关负责人，明确各工作平台的接口，使整个销售管理体系完整合理。在管理实施过程中，各部门职责明确，衔接配合有序，完成既定的计划目标和任务。管理监督的职能也很重要，最好由高层负责随时监控销售和管理，及时发现销售和管理中的偏差并立即做出调整。

3.在这种情况下，USP销售项目

通过对保定房地产市场营销情况的关注和分析，发现营销手段的变化是千变万化的。因此，要想在高新开发区树立本案“最优质”的产品形象，有效达到销售的目的，就必须在营销用法上有所不同。

主动加大公关活动的权重，不断打造保定房地产市场的新闻点，变被动广告为大众主动接受的新闻点，与其他项目区分开来，确立本案的差异化，同时在销售方式上有一定的差异，是本案独特的USP销售策略。综合考虑本案的产品、人、市场，我们特别设计了适合本案的“1+1”策略。一万的房款对于中小企业来说问题不大，但同时也不是一个可能被忽略的问题。通过对本案骨干的调查，我们发现，这笔房款对他们来说，正在一个临界点上走过去。如果买房后再考虑装修和买车，他们显然会有一定的压力，而这些正是他们必须考虑的。“1+1+1”的方案有效解决了上述矛盾。这个方案的内容是将装修款和购车款纳入房款，一次性向银行贷款，减少这三笔积累带来的压力。虽然每月还款可能要多花几百元，但你可以一次性拥有高品质的生活，每月还款只需要一千多块。通过回答硬核客户的问题，我们可以知道，能负担得起月供3000元以上的客户，月供4000元以上不会有太大压力，但拥有高品质生活的压力会明显降低，“1+1”方案优势明显。更容易打动消费者。

第六，推广思路

1，推广策略

在这种情况下，CI系统已经完全建立。

作为一个全新的建筑，CI系统的设计和应用是不可或缺的第一步。CI系统，即企业识别系统的简称。它包括三个部分，即:心智识别系统(MIS)、行为识别系统(BIS)、视觉识别系统(VIS)。《标准》的CI体系涵盖的内容非常广泛，但对于房地产项目，我们可以把握其精髓，根据自己的需要加以运用。其中，视觉识别系统是设计的重点。与精神识别系统(MIS)的基本部分一起，构成了一个简化的CI系统。

视觉识别系统(VIS)主要包括:

基本要素:

A.标志；徽标

b、标准文字、标准颜色和标准组合

c、象征图形、辅助图形和吉祥物

d、试件元素组合规范

应用元素部分:

一、办公用品系列

b、包装设计系统

c、服装识别系统

d、环境标识规范

e、广告应用设计

本案例CI系统的设计和综合运用，不仅有利于宣传推广，也有利于表现本案例的优质形象和品牌形象，得到目标客户群的广泛认可，为成功销售奠定良好基础。

2.公关活动的深入开展

房地产项目的成功运作，暂时离不开“炒作”。宣传和炒作的目的是引起广泛关注，引起目标市场对这个项目的兴趣，进而了解这个项目的优势，最终促进购买行为。宣传炒作的主要手段是开展各种公关活动，制造新闻热点，增加在媒体上的曝光频率，最终引起社会的广泛关注。本案宣传推广策略的一个重点是策划、组织、实施大量公关活动，进行市场炒作，以达到全面促进销售的目的。

媒体炒作

1)省内及保定主流媒体:

河北日报、河北工人日报、河北经济日报、赵岩都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、家庭周末、城市资讯、河北电视台、保定电视台。

2)交付内容(软大纲):

一、办公建筑的人性化倾向

B.世纪大厦将打造“智能企业专属办公平台”

保定CBD规划已初具规模。

现代城市的领跑者——保定中央商务区现状

e世纪大厦——保定CBD地区的核心杰作

f、总部基地——中小企业购房首选。

g、世纪大厦——为中小企业成长后的再发展量身定制。

h、世纪大厦——从同行中脱颖而出的全功能生态写字楼。

一、世纪大厦——现房附近出售的“3E+5A”高端商务大厦。

j、世纪大厦——财富加速器，商业制高点

K.世纪大厦——内部认购期创造销售奇迹

中小企业发展年会

1)目标:让高新区CBD的理念深入人心，让人们知道世纪大厦是高新区CBD的标志，是企业国内外发展的平台。

2)时间:2004年6月5438日+10月

3)地点:国际俱乐部

4)主办单位:保定市经贸局、保定市发改委、保定市建设局、保定市乡镇企业局、保定市高新区管委会、保定市中小企业协会、保定晚报社。

5)协办单位:保定乾坤房地产公司

6)议程:专家学者畅谈高新区商业对保定现代化城市建设的意义。

关于中小企业发展的思考

高新技术开发区规划重视商业地产

世纪大厦的设计理念及其对中小企业发展的意义

媒体记者提问

7)媒体报道:省内及保定主流媒体。

户外媒体的发布

塔牌、彩虹桥、公交候车亭、建筑广告等。

直接投放DM特刊，报纸夹带等。

3.全新的广告表现和创意主题

房地产项目的成功运作暂时离不开广告，而广告的关键是设计广告。优秀的广告设计会让项目的媒体成本得到很大的回报。根据我们的交易经验，一份报纸广告的设计水平会直接影响广告的有效反馈，在销售热线的来电统计中，差异甚至可能是一倍或两倍。回顾市场上那些成功的楼盘，哪一个不会让我们想起它的成功口号？印象深刻的广告精品你想到的是哪个版本？本案例的广告设计必须新颖独特，从铺天盖地的房地产广告中脱颖而出，吸引目标客户的眼球，为实际销售俘获源源不断的客户。

广告设计的高标准要求，让我们不可能吝啬设计费用。我们需要寻求设计水准更高的设计师，让他们在我们整体营销策划思路的指导下，对这个案例有深刻的理解，充分发挥自己的创意才华。在保持广告独特的表达风格和突出的品味风格的同时，还应巧妙地融合策划的核心理念、项目卖点、销售主题和广告创意的灵感，为精品、最优质的广告设计高质量的策略，这将使本案的广告形象和广告效果保持在较高的水平，不仅直接促进销售，也是维护本案高质量房地产形象的重要保证。

4.广告的全方位整合

案件进入销售期后，将进行全方位、多层次的广告投放。经过充分的分析和评估，媒体资源将得到有效的整合和利用。根据本案例中目标客户的信息来源特点，常规主流媒体仍是主要选择，如报纸、期刊、户外、电视、广播等。同时选择其他特殊媒体作为辅助合作，如网络、直投等；并利用相关俱乐部、社团等的客户资源。广告计划会根据销售期的需要合理安排。投入计划和费用比例在初期会有一个框架计划，各种媒体投放、各种销售阶段、各种促销品、各种活动展览都会有相应的预算额度，这样宣传和费用的计划性、目的性、主动性会更加明确，在保证宣传效果的同时尽可能提高回报率，避免被动、分散、盲目的宣传方式。

5、媒体组合的原则

因为市场消费者的来源一般比较复杂。单一的媒体推广不可能在未来深入到本案目标客户群的各个层面。所以我们以组合式立体的方式推荐这个案例，组合的原则采用“由内而外先，由主要到次要”的原则。

a)先从里到外

保定房地产市场经过发展，已经形成了强大的行业人群，也就是我们通常所说的地产圈。在这个圈子里，有很多关注保定市场的业内人士，掌握了一些专业的媒体传播渠道(圈内人士沙龙、保定建设等。).在保证产品质量的情况下，让这个案件的形象不断出现在这样的专业媒体上。这类专业媒体或专业人士有其专业优势，往往比广告更有说服力，更能说服消费者。不知不觉中，通过他们的嘴，他们专业媒体的优势引导了市场偏好。在此基础上，转向普通意义上的外部市场推广。

b)第一，然后第二。

为了快速打开市场缺口，聚集人气，吸引大部分目标客户。我们采取先主动后主动的原则。在主流媒体发布本案例的信息，强烈推荐，在以上基础上照顾其他渠道的客户，选择一些有固定阅读和欣赏习惯的客户群媒体。在成本预算中，有两次。了解我们需要面对的客户主体，主攻和兼顾。

c)三维组合模式的描述

全案推广中所谓的“立体”，不仅仅是指通过平面媒体的推广，还包括各种公关活动、展览推广、网络传播等多种媒体推广手段。包括我们为这个案例设计的活动策划思路。其他方式包括DM direct、客户沟通等。

6.普及预算和应用。

①总体推广成本估算

本案例的宣传推广预算要根据整体市场情况和项目运营的需要来制定。

根据我们目前对本案的了解，结合现有的策划思路，并参考其他项目的运作模式，本案的宣传推广费用预算暂定为总销售额的1%-1.5%。

②推广费用的节奏安排。

根据本案的销售周期和预热的叠加。我们把它分成两部分。一、启动前准备预算；二是正常销售周期内推广费用的安排。

项目营销活动前期，需要提前准备大量的销售道具等物件。有些销售道具会贯穿整个项目，比如沙盘、售楼处包装、各种单据等等。通过总预算的分配，我们把本案前期的预算定在25-30%左右。内容:

售楼处装修墙板吊顶鸟瞰图，单体楼盘效果图，广告展板等。

沙盘单个沙盘和规划沙盘

门口和室内的引导标志。

门头售楼处门头包装，LOGO墙面布局

销售道具楼书8000份。

五万张海报

其他名片、包装等。

户外指南擎天柱或街道标志

工程围板室外围板售楼处周围室外围板

指路标志

一些媒体在行业内制造声势。

印刷新闻活动

公关活动

VI系统设计